주택담보대출 비교

주택담보대출(주담대) 비교는 내 집 마련 시 은행별 금리, 한도, 상환 방식을 따져 이자 부담을 최소화하는 필수 과정이다.

주택담보대출 금리 비교 핵심

은행별 주택담보대출 금리는 크게 고정금리와 변동금리로 나뉜다. 최근에는 대출 실행 후 5년간 고정금리를 적용하고 이후 변동금리로 바뀌는 혼합형(주기형) 금리 상품이 주류다. 대출 금리는 한국은행 기준금리와 은행연합회 COFIX(자금조달비용지수)에 은행 자체 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 결정된다.

급여이체, 신용카드 실적, 청약통장 가입 여부에 따라 우대금리 폭이 달라진다. 주택담보대출은 기본 1억 원 이상의 억 단위 대출이므로 0.1%p 금리 차이만 나도 이자 총액에 수백만 원 영향을 미친다. 대출 실행 한 달 전 핀테크 앱의 대출 비교 서비스를 활용해 최저 금리 은행을 찾는 것이 유리하다. 평소 신용점수 올리는 법을 숙지해 1등급을 유지해 두면 가장 낮은 금리를 배정받는다.

대출 한도 결정 요인, LTV와 DSR

대출 한도를 결정하는 핵심 규제는 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이다.

LTV는 주택 감정가 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율이다. 규제지역 여부와 생애최초 주택구입 여부에 따라 50~80%가 적용된다. 집값이 5억 원이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5,000만 원까지 대출이 나온다.

DSR은 연소득 대비 1년간 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자 비율이다. 현재 1금융권 DSR 한도는 40%다. 연봉 5,000만 원인 직장인은 1년간 갚는 대출 원리금 합계가 2,000만 원을 넘길 수 없다. 마이너스통장, 자동차 할부금도 모두 DSR 계산에 포함된다. 주택담보대출 한도를 최대로 끌어 써야 한다면 기존 신용대출을 먼저 상환해 DSR 여력을 확보해야 한다.

상환 방식별 이자 총액 비교

원금 상환 방식에 따라 매월 내는 돈과 만기 시 이자 총액이 크게 달라진다.

• 원금균등상환: 매달 똑같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에만 붙여 낸다. 초기 월 납입금이 가장 크지만 총 이자 부담은 가장 적다.
• 원리금균등상환: 만기까지 매달 내는 원금과 이자의 합계가 동일하다. 매월 고정 지출을 예측하기 쉬워 가장 널리 쓰인다.
• 체증식상환: 초기에는 적은 금액을 갚고 시간이 지날수록 갚는 금액이 늘어난다. 당장 현금 흐름이 부족하고 향후 연봉 상승이 확실한 2030 직장인에게 유리하다.

부동산 청약 가이드를 통해 당첨된 신축 아파트 잔금 대출을 치를 때도 본인의 월 소득 수준에 맞춰 상환 방식을 정해야 연체를 막는다.

정책 대출과 시중은행 상품 비교

무주택자라면 시중은행 상품보다 주택도시기금의 정부 정책 대출을 먼저 확인해야 한다. 디딤돌 대출(구입자금)과 신생아 특례대출은 일반 시중은행보다 금리가 1~2%p 낮다. 디딤돌 대출은 부부합산 연소득 6,000만 원 이하(신혼가구 8,500만 원 이하), 주택가격 5억 원 이하 조건을 충족해야 한다. 전세자금대출 조건을 알아보던 세입자가 매매로 돌아설 때도 본인이 정책 대출 요건에 부합하는지 필터링하는 것이 최우선이다.

정책 대출 조건에 맞지 않는다면 시중은행의 비대면 전용 주담대 상품을 노린다. 국민, 신한, 하나, 카카오뱅크 등에서 취급하며 영업점 창구 방문 없이 스마트폰으로 서류를 제출한다. 인건비가 절감되어 창구 상품보다 금리가 0.2~0.5%p 저렴하다.

대환대출(갈아타기) 시 중도상환수수료 계산

기존 주택담보대출을 더 낮은 금리로 옮길 때는 중도상환수수료를 반드시 계산해야 한다. 대출 실행일로부터 3년 이내에 대출금을 갚으면 통상 1.2~1.5%의 페널티 수수료가 발생한다.

대출을 갈아타서 아끼는 이자액보다 뱉어내야 할 중도상환수수료가 크다면 손해다. 대출 실행 후 3년이 지난 시점부터는 수수료가 전액 면제되므로, 3년 차가 지나는 시점에 스마트폰 뱅킹 앱의 주택담보대출 갈아타기 서비스를 이용해 적극적으로 저금리 상품으로 갈아타는 것이 좋다.