임대차 분쟁 대처법

임대차 분쟁은 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 사이에 발생하는 금전적, 계약적 갈등으로, 핵심 증거를 확보하고 법적 절차를 이해하는 것이 해결의 첫걸음이다. 대부분의 갈등은 계약 내용의 불명확성이나 사소한 오해에서 시작되므로, 예방이 최선의 대처법이다.

분쟁의 씨앗, 계약 단계부터 막는 법

임대차 분쟁을 피하는 가장 확실한 방법은 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것이다. 월세 계약 시 주의사항을 숙지하고, 특히 특약사항을 적극적으로 활용해야 한다. 예를 들어 '벽지, 장판 등 소모품의 원상복구 책임은 임대인이 진다' 또는 '반려동물로 인한 시설물 훼손 시 임차인이 수리 비용을 부담한다'처럼 책임 소재를 명확히 하는 문구를 넣는 식이다.

계약 후 이사 당일에는 집 상태를 구석구석 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 필수다. 벽의 흠집, 파손된 시설물 등은 날짜가 나오게 촬영해 집주인에게 문자로 보내놓으면 추후 원상복구 분쟁에서 강력한 증거가 된다. 이는 첫 자취 체크리스트의 핵심 항목이기도 하다.

보증금 제때 못 받을 때 행동 요령

계약 만기일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 것은 가장 흔한 분쟁 유형이다. 이때는 감정적으로 대응하기보다 정해진 절차를 밟아야 한다.

1. 내용증명 발송: 가장 먼저 할 일은 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것이다. 계약이 만료되었으니 특정 날짜까지 보증금을 반환해달라는 요구를 공식적으로 기록하는 절차다. 법적 강제력은 없지만, 집주인에게 심리적 압박을 주고 소송 시 중요한 증거 자료가 된다.
2. 임차권등기명령 신청: 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이사를 나가 전입신고 하는 법에 따라 주소지를 옮기면 기존에 가졌던 대항력과 우선변제권이 사라진다. 임차권등기를 해두면 이사를 가도 나의 권리가 그대로 유지된다.
3. 지급명령 또는 민사소송: 위 조치에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법적 절차로 넘어가야 한다. 비교적 절차가 간단하고 비용이 적게 드는 지급명령 제도를 먼저 고려해볼 수 있다. 만약 집주인이 지급명령에 이의를 제기하면 결국 민사소송으로 이어진다.

집수리 비용, 누가 내야 할까?

집에 문제가 생겼을 때 수리 책임을 두고 다툼이 벌어지기도 한다. 법적으로 임대인은 임차인이 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있다.

• 임대인(집주인) 책임: 보일러 고장, 수도관 동파, 누수, 벽의 균열 등 건물의 주요 설비나 구조적인 문제. 이는 세입자의 고의나 과실이 없는 한 집주인이 수리해야 한다.
• 임차인(세입자) 책임: 형광등, 문고리, 샤워기 헤드 등 간단한 소모품 교체. 혹은 임차인의 부주의로 발생한 파손(예: 벽에 구멍을 뚫거나 바닥을 심하게 긁는 행위)은 직접 수리하거나 비용을 부담해야 한다.

만약 집주인이 수리를 미룬다면, 먼저 수리가 필요한 부분의 사진과 함께 수리를 요청하는 문자 기록을 남긴다. 그래도 해결되지 않으면 세입자가 먼저 자기 돈으로 수리하고, 영수증을 첨부하여 집주인에게 비용(필요비)을 청구할 수 있다.

소송까지 가기 전 해결책

모든 분쟁을 소송으로 가져가는 것은 시간과 비용 면에서 부담이 크다. 소송 전에는 아래의 방법을 먼저 시도해보는 것이 좋다.

주택임대차분쟁조정위원회를 활용하는 방법이 대표적이다. 법원의 판결에 비해 절차가 간단하고 비용(최소 1만 원부터)이 저렴하며, 보통 60일 이내에 조정 절차가 마무리된다. 조정안에 양측이 동의하면 이는 법원의 확정판결과 동일한 효력을 갖는다. 대한법률구조공단을 통해 무료 법률 상담을 받아보는 것도 좋은 방법이다.

법률적인 판단은 사안에 따라 달라질 수 있으니, 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하는 것이 좋다.