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+월세 계약은 보증금을 지키고 거주 기간 동안의 분쟁을 피하기 위한 최소한의 안전장치이자, 가장 확실한 법적 근거다. 월세 계약 과정에서 몇 가지 핵심 사항만 제대로 확인해도 최악의 상황은 대부분 막을 수 있다.

 

-## 월세 계약 시 주의사항

+## 서류로 먼저 거르는 법: 등기부등본과 건축물대장

 

-### 계약 전 확인사항

+집을 보러 가기 전이나 직후, 반드시 서류 두 가지를 확인해야 한다. 계약하려는 집의 신분증과 같은 역할을 한다.

 

-*   **등기부등본 확인:**

-    *   소유자 정보 일치 여부 확인

-    *   근저당 설정 여부 및 금액 확인 (선순위 채권 확인)

-    *   가압류, 가등기 등 권리 관계 확인

-*   **건축물대장 확인:**

-    *   건축물 종류 및 면적 확인 (불법 건축물 여부 확인)

-    *   위반 건축물 여부 확인

-*   **실제 집 상태 확인:**

-    *   누수, 결로, 곰팡이 발생 여부

-    *   보일러, 수도 등 설비 상태 점검

-    *   벽, 바닥, 창문 등의 하자 여부 확인

-*   **주변 환경 확인:**

-    *   소음, 악취, 교통 편의성 등 확인

-    *   주변 시설 (마트, 병원 등) 확인

-*   **시세 확인:**

-    *   유사 매물 시세 비교

-    *   부동산 중개업소 여러 곳 방문하여 정보 수집

+- **등기부등본:** 이 집의 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지를 보여준다.

+  - **갑구:** 소유권에 대한 정보다. 계약하려는 사람(임대인)과 등기부등본 갑구의 소유자 이름이 일치하는지 확인한다.

+  - **을구:** 소유권 이외의 권리를 나타낸다. 여기서 **근저당권** 설정을 유심히 봐야 한다. 근저당권 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70%를 넘어가면 위험 신호다. 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

 

-### 계약서 작성 시 주의사항

+- **건축물대장:** 건물의 합법성과 용도를 알려준다.

+  - **위반건축물:** 대장에 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 피하는 것이 좋다. 이행강제금이 부과될 수 있고, 전세자금 대출 등에서 불이익을 받을 수 있다.

+  - **용도:** 실제로는 주거용으로 사용하더라도 서류상 '근린생활시설'이나 '사무소'로 되어 있는 경우가 있다. 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받지 못할 수 있으니, 용도가 '주택'으로 되어 있는지 확인하는 것이 기본이다.

 

-*   **계약 당사자 확인:**

-    *   신분증으로 소유자 본인 확인

-    *   대리인 계약 시 위임장 및 인감증명서 확인

-*   **계약 내용 명확히 기재:**

-    *   보증금, 월세, 계약 기간, 관리비 등 정확하게 기재

-    *   특약 사항 (수리 의무, 애완동물 사육 여부 등) 명확하게 기재

-*   **계약서 보관:**

-    *   계약서 원본 안전하게 보관

-    *   사본 제작하여 보관

+등기부등본은 '인터넷등기소'에서, 건축물대장은 '정부24'에서 누구나 수수료를 내고 발급받을 수 있다.

 

-### 계약 후 절차

+## 직접 방문했을 때 놓치면 안 되는 것들

 

-*   **확정일자 받기:**

-    *   주택임대차보호법에 따른 우선변제권 확보

-    *   주민센터 방문 또는 인터넷 등기소 이용

-*   **전입신고:**

-    *   주민등록 이전

-    *   전입신고 후 확정일자 받아야 대항력 발생

-*   **보증금 반환 보험 가입 (선택 사항):**

-    *   보증금 미반환 사고 대비

-    *   주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 이용
+서류가 깨끗하다면 이제 직접 집을 꼼꼼히 살펴볼 차례다. 사진이나 설명만으로는 절대 알 수 없는 부분을 확인해야 한다.

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+- **수압과 배수:** 싱크대, 세면대, 샤워기 물을 동시에 최대한 세게 틀어보고 변기 물을 내려본다. 수압이 약하면 생활이 매우 불편하다. 물을 잠시 받아놓고 배수가 잘 되는지도 확인한다.

+- **채광과 곰팡이:** 가급적 낮 시간에 방문해 햇빛이 잘 드는지 확인한다. 창문 주변, 벽지 모서리, 장판 밑, 베란다, 붙박이장 내부에 곰팡이나 누수 흔적이 있는지 매의 눈으로 찾아야 한다. 특히 도배를 새로 한 곳은 기존의 곰팡이를 덮었을 가능성이 있다.

+- **소음과 냄새:** 창문을 열고 닫으며 외부 소음이 얼마나 차단되는지 확인한다. 화장실이나 싱크대 배수구에서 악취가 올라오는지도 점검 대상이다.

+- **기본 옵션 상태:** 보일러의 제조 연월을 확인해 너무 낡지 않았는지 본다. 에어컨, 인덕션, 세탁기 등 기본 옵션이 있다면 모두 잠시 작동시켜 정상인지 확인하는 것이 좋다. 이 과정은 [[첫 자취 체크리스트]]의 핵심이기도 하다.

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+## 계약서 도장 찍기 전, 마지막으로 점검할 특약사항

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+계약서는 모든 약속을 글로 남기는 가장 중요한 단계다. 구두로 합의한 내용은 효력이 없으므로, 모든 것을 서면으로 명시해야 한다.

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+- **계약 당사자 확인:** 집주인 본인이 맞는지 신분증으로 등기부등본 소유자와 동일인인지 다시 확인한다. 대리인이 나왔다면 집주인의 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 한다.

+- **관리비 포함 내역:** 월세 외에 관리비가 있다면, 정확히 어떤 항목(인터넷, 유선방송, 수도, 공동전기 등)이 포함되는지 명시한다. "관리비는 10만 원이며 인터넷, 수도 요금을 포함한다" 와 같이 구체적으로 적어야 분쟁이 없다.

+- **수리비 부담 주체:** "임대인은 보일러, 배관 등 주요 설비의 수리를 부담하고, 임차인은 전구, 수전 패킹 등 간단한 소모품 교체를 부담한다"는 내용을 명시하면 좋다.

+- **퇴실 시 원상복구 범위:** 원상복구 의무는 임차인에게 있지만, 그 범위를 두고 다툼이 잦다. '고의나 과실로 인한 파손은 임차인이 복구하되, 통상적인 사용으로 인한 마모(생활기스 등)는 제외한다'는 문구를 넣는 것이 유리하다.

+- **보증금 반환 약속:** "계약 만료일에 다음 세입자 계약 여부와 관계없이 임대인은 보증금을 즉시 반환한다"는 특약을 넣는 것이 가장 안전하다. 이러한 특약은 나중에 발생할 수 있는 [[임대차 분쟁 대처법]]의 첫 단추가 된다.

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+## 이사 후 보증금을 지키는 필수 절차

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+잔금을 치르고 이사를 마쳤다고 해서 모든 것이 끝난 게 아니다. 내 보증금을 법적으로 보호받기 위한 마지막 두 가지 절차를 반드시 밟아야 한다.

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+1.  **전입신고:** 이사한 곳의 관할 주민센터에 방문하거나 '정부24' 온라인으로 신청한다. 전입신고를 해야 '대항력'이 생긴다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 기간까지의 거주 권리와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘이다. 자세한 방법은 [[전입신고 하는 법]] 문서를 참고할 수 있다.

+2.  **확정일자:** 임대차 계약서 원본을 들고 주민센터에 방문하거나 '인터넷등기소'에서 신청하면 계약서에 도장을 찍어준다. 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생긴다. 이는 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리다.

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+**대항력은 전입신고 다음 날 0시부터, 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날부터 효력이 발생**한다. 따라서 이사 당일 잔금을 치르자마자 바로 두 가지를 모두 처리하는 것이 가장 안전하다.