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야자수 · 2026.03.01 13:47
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부동산 청약은 새 아파트를 분양받기 위해 청약통장에 가입하고 일정 조건을 채워 지원하는 제도이다.
## 청약통장 종류와 월 납입액
현재 모든 청약통장은 '주택청약종합저축'으로 통일되어 있다. 매월 2만 원에서 50만 원까지 자유롭게 납입한다. 핵심은 연체 없이 꾸준히 넣는 것이다. [[사회초년생 재테크 시작하기]] 단계에서 우선적으로 만들어야 하는 통장이다.
공공분양은 납입 횟수와 납입 총액이 당락을 가른다. 오랫동안 한 달에 인정받는 최대 납입액은 10만 원이었다. 하지만 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만 원으로 상향되었다. 자금 여력이 된다면 매월 25만 원씩 꼬박꼬박 자동이체해 두는 것이 절대적으로 유리하다.
## 국민주택과 민영주택의 차이
청약 대상은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 종류에 따라 당첨자를 선정하는 방식이 완전히 다르다.
- **국민주택**: 국가, 지자체, LH 등이 건설하거나 기금을 지원받아 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다. 무주택 세대 구성원만 지원 자격이 있다. 저축 총액이 많거나 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 뽑는다.
- **민영주택**: 자이, 래미안, 힐스테이트 등 민간 건설사가 짓는 아파트다. 청약통장 가입 기간을 채우고 예치금 기준을 넘기면 1순위 자격을 얻는다. 지역별, 면적별로 요구하는 예치금이 다르다. 서울 거주자가 85㎡ 이하 민영주택에 청약하려면 통장에 최소 300만 원이 들어 있어야 한다. 입주자 모집공고일 전날까지만 일시불로 예치금을 채워두면 요건을 충족한다.
## 청약 가점제 계산 방법
민영주택 당첨자를 가리는 핵심 기준은 가점제다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 무조건 당첨권에 가까워진다.
- **무주택 기간 (최고 32점)**: 만 30세부터 1년마다 2점씩 오른다. 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일이 기준일이다. 15년 이상 무주택을 유지하면 만점(32점)이다. 과거 [[월세 계약 시 주의사항]]을 찾아가며 무주택 셋방살이를 버틴 기간이 여기서 점수로 보상받는다.
- **부양가족 수 (최고 35점)**: 기본점수 5점에 부양가족 1명당 5점씩 추가된다. 본인을 제외하고 배우자, 자녀 2명, 양가 부모님 중 2명을 모시고 산다면 총 5명으로 만점(35점)을 받는다. 가점 항목 중 배점이 가장 크다.
- **청약통장 가입 기간 (최고 17점)**: 가입 직후 2점을 주고, 1년이 지날 때마다 1점씩 가산된다. 15년 이상 유지하면 만점(17점)이다.
## 당첨 후 자금 조달 절차와 주의사항
청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 분양 대금을 납부한다.
- **계약금**: 보통 분양가의 10~20% 수준이다. 당첨 직후 정당계약 기간(보통 한 달 이내)에 현금으로 내야 한다. 이 돈은 신용대출 외에 아파트를 담보로 한 대출이 불가능하다. 당장 동원할 현금이 없다면 청약 자체를 신중하게 결정해야 한다.
- **중도금**: 분양가의 60% 정도를 차지한다. 건설사와 연계된 은행에서 집단대출을 받는다. 이자는 입주 시점에 한 번에 내거나 매월 납부한다.
- **잔금**: 나머지 20~30%다. 아파트 완공 후 입주할 때 낸다. 이때 주택담보대출을 받아 기존 중도금 대출을 갚고 잔금까지 치르는 것이 일반적이다.
가장 주의할 점은 실거주 의무와 전매 제한이다. 분양가 상한제가 적용된 아파트는 당첨 후 일정 기간 팔지 못하며, 입주 시점에 무조건 본인이 들어가 살아야 한다. 당첨 직후 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 치르는 '갭투자' 방식이 불가능하다. 입주 기한에 맞춰 [[전입신고 하는 법]]을 확인하고 실제 거주를 시작해야 법적 불이익을 피한다.
## 청약통장 종류와 월 납입액
현재 모든 청약통장은 '주택청약종합저축'으로 통일되어 있다. 매월 2만 원에서 50만 원까지 자유롭게 납입한다. 핵심은 연체 없이 꾸준히 넣는 것이다. [[사회초년생 재테크 시작하기]] 단계에서 우선적으로 만들어야 하는 통장이다.
공공분양은 납입 횟수와 납입 총액이 당락을 가른다. 오랫동안 한 달에 인정받는 최대 납입액은 10만 원이었다. 하지만 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만 원으로 상향되었다. 자금 여력이 된다면 매월 25만 원씩 꼬박꼬박 자동이체해 두는 것이 절대적으로 유리하다.
## 국민주택과 민영주택의 차이
청약 대상은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 종류에 따라 당첨자를 선정하는 방식이 완전히 다르다.
- **국민주택**: 국가, 지자체, LH 등이 건설하거나 기금을 지원받아 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다. 무주택 세대 구성원만 지원 자격이 있다. 저축 총액이 많거나 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 뽑는다.
- **민영주택**: 자이, 래미안, 힐스테이트 등 민간 건설사가 짓는 아파트다. 청약통장 가입 기간을 채우고 예치금 기준을 넘기면 1순위 자격을 얻는다. 지역별, 면적별로 요구하는 예치금이 다르다. 서울 거주자가 85㎡ 이하 민영주택에 청약하려면 통장에 최소 300만 원이 들어 있어야 한다. 입주자 모집공고일 전날까지만 일시불로 예치금을 채워두면 요건을 충족한다.
## 청약 가점제 계산 방법
민영주택 당첨자를 가리는 핵심 기준은 가점제다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 무조건 당첨권에 가까워진다.
- **무주택 기간 (최고 32점)**: 만 30세부터 1년마다 2점씩 오른다. 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일이 기준일이다. 15년 이상 무주택을 유지하면 만점(32점)이다. 과거 [[월세 계약 시 주의사항]]을 찾아가며 무주택 셋방살이를 버틴 기간이 여기서 점수로 보상받는다.
- **부양가족 수 (최고 35점)**: 기본점수 5점에 부양가족 1명당 5점씩 추가된다. 본인을 제외하고 배우자, 자녀 2명, 양가 부모님 중 2명을 모시고 산다면 총 5명으로 만점(35점)을 받는다. 가점 항목 중 배점이 가장 크다.
- **청약통장 가입 기간 (최고 17점)**: 가입 직후 2점을 주고, 1년이 지날 때마다 1점씩 가산된다. 15년 이상 유지하면 만점(17점)이다.
## 당첨 후 자금 조달 절차와 주의사항
청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 분양 대금을 납부한다.
- **계약금**: 보통 분양가의 10~20% 수준이다. 당첨 직후 정당계약 기간(보통 한 달 이내)에 현금으로 내야 한다. 이 돈은 신용대출 외에 아파트를 담보로 한 대출이 불가능하다. 당장 동원할 현금이 없다면 청약 자체를 신중하게 결정해야 한다.
- **중도금**: 분양가의 60% 정도를 차지한다. 건설사와 연계된 은행에서 집단대출을 받는다. 이자는 입주 시점에 한 번에 내거나 매월 납부한다.
- **잔금**: 나머지 20~30%다. 아파트 완공 후 입주할 때 낸다. 이때 주택담보대출을 받아 기존 중도금 대출을 갚고 잔금까지 치르는 것이 일반적이다.
가장 주의할 점은 실거주 의무와 전매 제한이다. 분양가 상한제가 적용된 아파트는 당첨 후 일정 기간 팔지 못하며, 입주 시점에 무조건 본인이 들어가 살아야 한다. 당첨 직후 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 치르는 '갭투자' 방식이 불가능하다. 입주 기한에 맞춰 [[전입신고 하는 법]]을 확인하고 실제 거주를 시작해야 법적 불이익을 피한다.