부동산 청약 가이드

부동산 청약은 새 아파트를 분양받기 위해 청약통장에 가입하고 일정 조건을 채워 지원하는 제도이다.

청약통장 종류와 월 납입액

현재 모든 청약통장은 '주택청약종합저축'으로 통일되어 있다. 매월 2만 원에서 50만 원까지 자유롭게 납입한다. 핵심은 연체 없이 꾸준히 넣는 것이다. 사회초년생 재테크 시작하기 단계에서 우선적으로 만들어야 하는 통장이다.

공공분양은 납입 횟수와 납입 총액이 당락을 가른다. 오랫동안 한 달에 인정받는 최대 납입액은 10만 원이었다. 하지만 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만 원으로 상향되었다. 자금 여력이 된다면 매월 25만 원씩 꼬박꼬박 자동이체해 두는 것이 절대적으로 유리하다.

국민주택과 민영주택의 차이

청약 대상은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 종류에 따라 당첨자를 선정하는 방식이 완전히 다르다.

• 국민주택: 국가, 지자체, LH 등이 건설하거나 기금을 지원받아 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다. 무주택 세대 구성원만 지원 자격이 있다. 저축 총액이 많거나 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 뽑는다.
• 민영주택: 자이, 래미안, 힐스테이트 등 민간 건설사가 짓는 아파트다. 청약통장 가입 기간을 채우고 예치금 기준을 넘기면 1순위 자격을 얻는다. 지역별, 면적별로 요구하는 예치금이 다르다. 서울 거주자가 85㎡ 이하 민영주택에 청약하려면 통장에 최소 300만 원이 들어 있어야 한다. 입주자 모집공고일 전날까지만 일시불로 예치금을 채워두면 요건을 충족한다.

청약 가점제 계산 방법

민영주택 당첨자를 가리는 핵심 기준은 가점제다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 무조건 당첨권에 가까워진다.

• 무주택 기간 (최고 32점): 만 30세부터 1년마다 2점씩 오른다. 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일이 기준일이다. 15년 이상 무주택을 유지하면 만점(32점)이다. 과거 월세 계약 시 주의사항을 찾아가며 무주택 셋방살이를 버틴 기간이 여기서 점수로 보상받는다.
• 부양가족 수 (최고 35점): 기본점수 5점에 부양가족 1명당 5점씩 추가된다. 본인을 제외하고 배우자, 자녀 2명, 양가 부모님 중 2명을 모시고 산다면 총 5명으로 만점(35점)을 받는다. 가점 항목 중 배점이 가장 크다.
• 청약통장 가입 기간 (최고 17점): 가입 직후 2점을 주고, 1년이 지날 때마다 1점씩 가산된다. 15년 이상 유지하면 만점(17점)이다.

당첨 후 자금 조달 절차와 주의사항

청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 분양 대금을 납부한다.

• 계약금: 보통 분양가의 10~20% 수준이다. 당첨 직후 정당계약 기간(보통 한 달 이내)에 현금으로 내야 한다. 이 돈은 신용대출 외에 아파트를 담보로 한 대출이 불가능하다. 당장 동원할 현금이 없다면 청약 자체를 신중하게 결정해야 한다.
• 중도금: 분양가의 60% 정도를 차지한다. 건설사와 연계된 은행에서 집단대출을 받는다. 이자는 입주 시점에 한 번에 내거나 매월 납부한다.
• 잔금: 나머지 20~30%다. 아파트 완공 후 입주할 때 낸다. 이때 주택담보대출을 받아 기존 중도금 대출을 갚고 잔금까지 치르는 것이 일반적이다.

가장 주의할 점은 실거주 의무와 전매 제한이다. 분양가 상한제가 적용된 아파트는 당첨 후 일정 기간 팔지 못하며, 입주 시점에 무조건 본인이 들어가 살아야 한다. 당첨 직후 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 치르는 '갭투자' 방식이 불가능하다. 입주 기한에 맞춰 전입신고 하는 법을 확인하고 실제 거주를 시작해야 법적 불이익을 피한다.