전월세 전환율 계산

전월세 전환율은 전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸거나, 그 반대로 전환할 때 기준이 되는 산정 비율이다.

전월세 전환율 법정 상한선

주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율은 법으로 상한선이 정해져 있다. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(현재 연 2.0%)을 더한 비율, 또는 연 10% 중 더 낮은 수치를 적용한다.

현실에서는 10%를 넘는 경우가 드물어 대부분 '한국은행 기준금리 + 2.0%'가 실질적인 상한선이 된다. 예를 들어 한국은행 기준금리가 3.5%라면, 법정 전월세 전환율 상한선은 5.5%다. 이는 임대인이 일방적으로 불리한 조건을 강요하지 못하도록 만든 법적 장치다.

전세 보증금을 월세로 계산하는 방법

전세금 일부를 돌려받고 반전세나 월세로 전환할 때 사용하는 계산식이다.

• 계산식: (전환할 보증금 액수 × 전월세 전환율) ÷ 12개월

기존 보증금 1억 원인 전셋집을 보증금 5,000만 원짜리 반전세로 바꾼다고 가정한다. 기준금리 3.5%를 반영해 전환율 5.5%를 적용한다.
보증금 차액인 5,000만 원에 0.055를 곱하면 275만 원이 나온다. 이를 12개월로 나누면 월 22만 9,166원이다. 즉, 세입자는 보증금 5,000만 원에 매월 약 22만 9천 원을 납부하면 된다. 보증금 조정이 잦은 청년층은 첫 자취 체크리스트 및 월세 계약 시 주의사항 문서와 함께 이 전환율 계산법을 미리 숙지해 두는 편이 유리하다.

월세를 전세로 환산하는 계산 방법

매달 내는 월세를 보증금 형태로 바꿀 때도 동일한 비율을 역으로 적용한다.

• 계산식: (월세 × 12개월) ÷ 전월세 전환율

월세 50만 원을 전세 보증금으로 돌린다고 가정한다. 전환율 5.5% 기준, 50만 원에 12개월을 곱한 600만 원을 0.055로 나눈다. 결과값은 약 1억 909만 원이다.
기존 보증금이 1,000만 원이었다면 여기에 1억 909만 원을 더해 총 1억 1,909만 원의 전세금이 필요하다. 목돈이 부족해 전세 전환이 부담스럽다면 전세자금대출 조건을 확인해 본인에게 맞는 금리를 비교해 봐야 한다.

신규 계약과 갱신 계약의 적용 기준

법정 전월세 전환율은 기존 임대차 계약을 갱신하거나, 계약 기간 중 합의에 의해 조건을 변경할 때만 강제성을 띤다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 때 임대인은 이 법정 상한선을 초과해 월세를 올리지 못한다.

반면, 새로운 임대인과 신규 계약을 맺을 때는 법정 상한선이 적용되지 않는다. 신규 계약 시에는 철저히 시장 수요와 공급에 따라 지역별 '시장 전월세 전환율'이 적용된다. 통상적으로 시장 전환율은 법정 비율보다 0.5%~1%포인트 이상 높게 형성된다.

계약 갱신 과정에서 임대인이 법정 비율 이상의 월세나 보증금 인상을 요구할 경우, 세입자는 이를 거절할 권리가 있다. 원만한 합의가 결렬된다면 임대차 분쟁 대처법을 참고해 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 된다.